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Debo ir al Cierre?

La cadena del proceso de Venta nunca se debe romper solo por haber llegado al Cierre; pues nunca obtendriamos lo mas preciado en Real Estate:

REFERIDOS.

Es por eso que asistir al Cierre ha sido siempre para mi un factor super importante donde yo voy para ayudar a mis Clientes a leer el HUD-1 y entiendan los gastos que han tenido y los cargos de Mortgage y Titulo y a la vez entregarles el documento de cambio de direccion para el correo. El Segundo objetivo es para la entrega de un regalo por la celebracion de su compra y haber llegado exitosamente al final, que pudiera ser (una docena de rosas, champán, un cuadro, un llamador de puerta grabado con el apellido de Familia, un bucaro, etc.)

Pero lo mas importante, lleve su CAMARA DIGITAL.

Al momento de entregarles su regalo les pido tomar una foto junto conmigo. Muéstrele a su comprador la foto de la pantalla de la cámara y diga: "Esto es una gran foto y como sé que van a estar muy ocupados en cómo acomodarse y la mudanza en estos primeros dias; me gustaría ayudar con eso y poder enviar una copia de esta foto a todos sus amigos y familiares con su nueva dirección. Y lo unico que tienen que hacer es enviarme las direcciones de correo electronico de ellos y yo me encargo del resto."

Por supuesto, nos podemos encontrar a algunos que nos van a decir: "Sólo nos tienes que enviar la foto y nosotros se la enviaremos". No es problema, pues le ponemos en la parte inferior de la foto nuestra infomacion: Juan Perez, Realtor 305-333-3333 juan@miaminewrealty.com asi como la nueva direccion de sus Clientes; quedando asi nuestra informacion en manos de otros que posiblemente nos llamen solicitando nuestro servicio como agents de Bienes Raices.

Es esta la importancia de ir al Cierre y culminar con una foto que nos abrira puertas en el mundo de los REFERIDOS, y esta foto tambien ira para nuestro Libro de presentacion como otro exitoso Cierre en mi carrera.

Pedir referencias es siempre el mejor camino a seguir.

Manny Bouza CRS

Tips para un buen Open House

Siempre y cuando estamos realizando un "Open House" una de las cosas más importante es una adecuada promoción para asegurarse de que una gran cantidad de personas asistan.

Sin embargo, otro aspecto muy importante es lo que sucede cuando esas personas llegan y mientras están allí.

Muchos agentes de bienes raíces pierden el enfoque y no saben realmente para que, ni por qué están allí.

No, no solamente se trata de vender la casa como mucha gente cree.

Su objetivo principal es conseguir nuevos prospectos de futuros compradores y vendedores, calificarlos para venderles esa u otra propiedad o hacer una cita para, si estan pensando vender su propiedad, tratar de conseguir tambien ese Listing.

Muchas veces los agentes de bienes raíces se transforman de ser un practicante profesional de bienes raíces a ser un guía turístico.

Se han visto a agentes de bienes raíces saludar a visitantes al Open House, permitirles ver toda la propiedad sin la debida atención a sus comentarios buenos o malos, que dicen, que desean, etc.

Solo caminan alrededor de la casa diciendo: "Aquí está la cocina. Este es el bano. Este es el patio."

Por favor, esas personas ya saben lo que es una cocina, lavadero y patio trasero.

No es necesario informarles esas cosas tan vagas.

El enfoque es la razón por la que, como Realtor, estás organizando un Open House.

La parte de la atención se centra en calificar a todos los prospectos.

No queremos tratar de hacer una cita con alguien que no puede permitirse el lujo de comprar, no es realista sobre lo que quieren en una casa o simplemente no estan motivados.

Entonces, ¿qué debemos hacer? Tenemos que hacer preguntas. En lugar de dejarlos vagar por su cuenta y obtener ninguna información de calificación, tenemos que hacer preguntas. "Si pudiera cambiar algo en la cocina ¿cuál sería? Que no cambiaria? ¿Es este el patio del tamaño que está buscando o prefiere algo más pequeño o más grande? Usted planea mudarse pronto o simplemente esta buscando por ahora? "


Con buenas preguntas de calificación se sabe si el Cliente esta realmente serio y si tiene ahora toda la información para su compra.

Se pueden tambien utilizar los Open Houses para promover propiedades y a usted mismo.

Los Open Houses pueden servir a un doble propósito. La primera es obvia - promocionar en el mercado una propiedad con compradores potenciales. El segundo es un poco más sutil: tambien puede ser una oportunidad para promover sus servicios a los clientes.

Lo Primero:

El Condominium Disclosure (CD-2)ha sido revisado 06/2009 para incorporar el Disclosure del Drywall Chino en el Parrafo 5 de Environment.

El Exclusive Right to Lease (ERL-2) En el Inciso (a) Advertising. del Parrafo 4 se incorpora (Owner opt out) y la palabra Owner se incorpora al lenguaje correspondiente con Virtual Office Websites. Ademas en el Parrafo 6 de Compensacion se agrego una clausula donde el Dueño acuerda pagar la comision basado en un porcentaje del pago del primer mes de renta. Por lo que yo sugiero que si se va a pagar un mes de renta como comision, marcar esta clausula y poner 100% del primer mes de renta que sera la comision.

Saludos,

Manny Bouza. CRS, TRC.

SUGERENCIAS RAPIDAS Y SENCILLAS PARA VENDER UNA PROPIEDAD.

No es ciencia complicada: PROPIEDADESs que se ven frescas y atractivas se venden más rápido que el resto de los listings. Por lo que he aquí algunos trucos baratos de la revista Money Magazine para impulsar la venta y ayudar a sus Clientes:

• Comprar un nuevo buzón de correo, números de casas, timbre y KNOCKER.

• Mantener la hierba verde con fertilizantes.

• Poner mulch rojo alrededor de los arboles o flores.

• Sustituya el grifo de las duchas y lavamanos de los baños.

• Nueva pintura, si es posible por habitación y con colores neutrales.

• Reemplace por nuevos las cubiertas de los encendedores y tomas de la electricidad.

• Instalar losas, si es posible, en sustitucion de la Formica existente en mostradores de la cocina.

Estos y algunos mas que se les ocurran serian una excelente opcion de proponer a sus Clientes; y asi convertirse en fuentes de la fuente en informacion practica para Ellos, propiciando una venta mas rapida y segura en estos momentos de mercado del Comprador.

Saludos.

Manny Bouza CRS, TRC.

Fuente: Revista Dinero (05/04/2009)
Copyright © 2009 Information, Inc. Bethesda

  Heos adjuntados en Legal Documents los siguientes nuevos Contratos. Se les recuerda que tienen que hacer un click derecho encima de la palabra: document, save target as, y abrirlos desde sus computadoras personales. Ellos son:

1. Modification to Listing Agreement: Este documento lo utilizamos siempre y cuando vayamos a modificar el Contrato de Listing.

2. Home Inspection Disclosure: Este documento se utiliza para informar al Cliente de su derecho a realizar la inspeccion cuando hace un contrato de Compra-Venta; y marcar en caso de que rehuse o se niegue a realizarla, liberando a nuestra compania de responsabilidad legal en ese caso.

3. Escrow Deposit Receipt Verification: Este nuevo documento lo utilizamos cada vez que recibimos un deposito que se realiza en una Compania de titulo con un abogado, mandando el mismo en 3 dias para que verifiquen que recibieron dicho deposito y mandamos la Notificacion al Listing agent en un periodo de 10 dias como constancia de que existe el deposito.

Explicacion a nuestros Clientes referente a sus preguntas sobre el credito de $8,000 en los taxes para primeros compradores; aunque algunos cambios pudieran surgir en la medida en que se detallen las reglas en su aplicacion:

. La deduccion es el 10% del valor de la propiedad hasta $8,000, lo que significa que todas las viviendas con valor por encima de $80,000 califican para los $8,000 que es la maxima cantidad que se acreditara a los primeros compradores.

. Existe un limite de ingresos para calificar. Para las parejas casadas el ingreso bruto ajustado modificado debe ser inferior a $150,000 y para los individuos solos debe ser inferior a $75,000.

. Creditos de taxes "parciales" pudieran ocurrir para parejas con ingresos de mas de $150,000; pero por debajo de $170,000 y para individuos por encima de $75,000; pero por debajo de $95,000. Consultar con contadores al respecto.

. Parejas casadas que realizan sus taxes separados pueden ambos reclamar 5% del credito ($4,000) para cada uno.

. El credito de taxes aplica a propiedades compradas de Enero 1, 2009 hasta Noviembre 30, 2009.

. El credito no tiene que ser pagado para atras siempre y cuando el comprador resida en la propiedad al menos 36 meses.

. Para calificar como primer comprador, el mismo no puede haber sido propietario dentro de un periodo previo de 3 años. Sin embargo una propiedad vacacional o de renta no descalifica al comprador.

. Si la propiedad es nueva, el dia efectivo para recibir el credito sera el primer dia que realmente habite la misma. Si la construccion comenzo en el 2008 todavia pudiera calificar y si la construccion comienza en el 2009; pero el propietario no toma posesion de la misma hasta el 2010, no calificaria.

. El credito pudiera todavia ser reclamado en el income tax del 2008 aun si la propiedad fuese comprada en el 2009. El comprador pudiera cerrar el mismo dia que el presidente firme la Ley, hacer sus taxes el proximo dia y recibir su credito.

Recomendamos que esta explicacion es solo con caracter informativo para ayudar a entender un poco mejor la Ley del Credito de taxes a primeros compradores; cualquier profundizacion en la misma debieran consultar a sus contadores o abogados o la linea caliente de FAR al 407-438-1409. 

Manny Bouza. CRS, TRC.

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The commercial real estate sales commission lien act (chapter 475, part III, F.S.)

Brokers (Realtors) que participan en transacciones comerciales en algunos casos tenian dificultades en cobrar sus comisiones cuando dichos contratos cerraban. Muchas veces terminaban demandando al Dueno o rebajando sus comisiones con el fin de poder colectar algo de su trabajo. La intencion de esta Ley fue ayudar a los Brokers para que pudieran colectar sus comisiones una vez cerrada la transaccion, que ya por ley les pertenece. Por lo que les tratamos algunos de los aspectos para sus conocimientos y les puedan transmitir a sus Clientes antes de efectuar el Contrato, lo que implica dicha Ley si ellos deciden no cumplir con sus obligaciones de no quere pagar nuestras comisiones al cierre:

1. Los Brokers que vendan una propiedad comercial pueden poder una demanda (lien) en los procedimientos del cierre (HUD 1 or net proceeds) de la transaccion de venta en el cierre, pero no contra la propiedad en cuestion.

2. El Broker debe informar al Dueno en el momento que se comience una transaccion que la Ley le crea derechos de (lien) que no pueden ser eliminados antes de que se pague su comision; o sea prevalecen hasta el cierre.

3. Si un Broker desea enforzar y demandar por su comision, el Broker debe, dentro de 30 dias o al menos 1 (un) dia antes del cierre entregar una notificacion (commission letter) al Dueno y al agente de Titulo de su respectiva comision segun el contrato.

4. Esta notificacion tambien puede ser grabada o asentada en la Corte de records publicos y expira despues de un año; pero puede ser extendida en algunos casos. Una vez que cierre la transaccion deja de existir el derecho del Broker..

Manny Bouza

Hemos incluido en nuestra pagina de internet una Aplicacion para llenar a inquilinos con el objetivo de realizar el chequeo o screening de los mismos antes de hacer firme el Contrato de Renta; y el Propietario pueda considerar si acepta o no dicha aplicacion de acuerdo con los resultados que les presentemos. Recomendamos completar dicha aplicacion y mandarla al numero de fax: 305-437-7688 y llamar al 305-485-3100 para confirmar que se recibio asi como mandar un Cashier's Check popr la cantidad de $35.00 para recibir el documento de chequeo. Este documento incluye lo siguiente:

1. Reporte de Credito con todas las cuentas, asi como el Score.

2. Verificacion del Social Security.

3. Chequeo de los desalojos en que ha incurrido (Eviction Search)

4. Sumario del Reporte Criminal

5. Reporte de ofensas sexuales que haya tenido.

Todos estos reportes son generados basados en:

1. Control de la Oficina de Extranjeria

2. Listado federal de Terroristas.

3. Listado federal de los mas buscados.

4. Investigacion nacional de records criminales de 37 estados y

5. Registro nacional de depredadores sexuales.